בדיקת כותרת

רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמורכבות ביותר בחיים שלנו. בשנת 2025 השוק הישראלי מתאפיין בשינויים תכופים – החל בהנחיות חדשות של בנק ישראל לגבי משכנתאות, דרך חקיקה עדכנית בתחום המיסוי וההתחדשות העירונית, ועד מדיניות רשויות מקומיות שמקשה או מזרזת הליכי רישום והיתרים. כדי להתמודד עם המורכבות הזו נדרש ידע משפטי וכלכלי רחב, ותהליך מובנה שבו כל שלב מקבל מענה מקצועי.

כמי שמלווה רוכשי דירות ויזמים מזה עשור, אני רואה מקרוב את המקומות שבהם רוכשים נופלים ואת הדרך שבה אפשר למנוע טעויות בעזרת מודעות לשינויים בחקיקה, להיבטי מיסוי שונים ולתכנון פיננסי נכון.

תכנון פיננסי מדויק

עוד לפני שמתחילים בחיפוש דירה, חובה לבנות תוכנית כלכלית ריאלית.

• הון עצמי: הרגולציה ב־2025 מחייבת מינימום 25% הון עצמי לרוכשי דירה ראשונה, ובין 30%–50% לרוכשים דירה להשקעה.
• מס רכישה: מדרגות מס הרכישה עודכנו בתחילת 2025 – פטור עד תקרה מסוימת, אך מי שקונה דירה להשקעה משלם שיעור גבוה במיוחד הון עצמי לרוכשי דירה ראשונה הון עצמי לרוכשי דירה ראשונה.
• עלויות נלוות: שכר טרחת עו"ד, מתווכים, שמאי, אגרות רישום, ביטוחים, תיקונים ראשוניים ועוד.

איתור נכס ובדיקות מקדימות

בחירת הנכס הנכון היא לא רק עניין של מיקום או מחיר, אלא גם של בדיקות עומק:

1. בדיקת בעלות בטאבו – האם המוכר רשום כבעלים? האם קיימות הערות אזהרה, משכנתאות קודמות או עיקולים?
2. בדיקת חריגות בנייה – בשנת 2025 רשויות האכיפה מגבירות את פעילותן. חריגה לא מוסדרת עלולה להוביל לעיכובים, קנסות או ביטול העסקה.
3. חובות והיטלים – בדיקה בעירייה לגבי ארנונה, מים, היטלי השבחה וצווי הריסה.
4. בדיקות סביבתיות – האם האזור מיועד לפרויקטים עתידיים? האם קיימת תוכנית מתאר לשינוי ייעוד קרקע?
5. בדיקות תכנוניות – במקרים רבים ניתן לגלות זכויות בנייה נוספות שיכולות להעלות את ערך הנכס.

‍

משא ומתן וניסוח חוזה

בשלב זה מגיעה האחריות המשפטית הכבדה ביותר. רבים חותמים על זיכרון דברים מתוך התלהבות – טעות יקרה שעלולה לקבע תנאים בעייתיים. הסכם מכר איכותי לשנת 2025 חייב לכלול:בשלב זה מגיעה האחריות המשפטית הכבדה ביותר. רבים חותמים על זיכרון דברים מתוך התלהבות – טעות יקרה שעלולה לקבע תנאים בעייתיים. בשלב זה מגיעה האחריות המשפטית הכבדה ביותר.  רבים חותמים על זיכרון דברים מתוך התלהבות – טעות יקרה שעלולה לקבע תנאים בעייתיים.

מימון ומשכנתאות

בשלב זה מגיעה האחריות המשפטית הכבדה ביותר. רבים חותמים על זיכרון דברים מתוך התלהבות – טעות יקרה שעלולה לקבע תנאים בעייתיים.הסכם מכר איכותי לשנת 2025 חייב לכלול: בשלב זה מגיעה האחריות המשפטית הכבדה ביותר. רבים חותמים על זיכרון דברים מתוך התלהבות – טעות יקרה שעלולה לקבע תנאים בעייתיים. בשלב זה מגיעה האחריות המשפטית הכבדה ביותר. רבים חותמים על זיכרון דברים מתוך התלהבות – טעות יקרה שעלולה לקבע תנאים בעייתיים.הסכם מכר איכותי לשנת 2025 חייב לכלול: בשלב זה מגיעה האחריות המשפטית הכבדה ביותר.